Korteriühistu juhatuse liikme roll on vabatahtlik, kuid vastutusrikas ülesanne, mis mõjutab otseselt kõigi maja elanike igapäevaelu, vara väärtust ja elukeskkonna kvaliteeti. Eestis reguleerib korteriühistute tegevust korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning mittetulundusühingute seadus, mis panevad paika ka raamid sellele, kes tohib ühistut juhtida. Tihti tekib ühistutes olukord, kus keegi ei soovi juhatusse kandideerida, või vastupidi – leidub huvilisi, kelle sobivuses kaheldakse. Selles artiklis selgitame põhjalikult, millised on seadusest tulenevad nõuded juhatuse liikmele, millised isikuomadused tulevad kasuks ning kuidas toimub juhatuse liikme määramine ja tagasikutsumine.
Kes tohib olla korteriühistu juhatuse liige?
Kõige levinum eksiarvamus on, et korteriühistu juhatuse liige peab tingimata olema selle maja korteriomanik. Seadus seda nõuet ei sätesta. Ühistu põhikirjas võib olla küll kirjas, et juhatuse liige peab olema korteriomanik, kuid kui põhikirjas sellist piirangut pole, võib juhatuse liikmeks valida ka täiesti võõra isiku. See on oluline nüanss, eriti väiksemates ühistutes või majades, kus omanikud on eakad või puudub huvi majandustegevusega tegeleda.
Juhatuse liikmeks võib olla füüsiline isik, kes on teovõimeline. See tähendab, et isik peab olema täisealine ja suuteline oma tegude eest vastutama. Juriidiline isik, näiteks haldusfirma, ei saa üldjuhul olla korteriühistu juhatuse liige, kuna seadus eeldab juhatuse liikmelt isiklikku vastutust ja suhet ühistuga.
Põhilised seadusest tulenevad nõuded
Kuigi seadusandlus ei sea juhatuse liikmele väga rangeid kvalifikatsiooninõudeid nagu näiteks haridustase või varasem töökogemus juhtival kohal, on siiski teatud kriteeriumid, mida tuleb arvestada:
- Teovõime: Juhatuse liige peab olema täisealine ja piiratud teovõimeta isik ei saa seda ametit pidada.
- Huvide konflikt: Juhatuse liige ei tohi olla isik, kellel on seadusega keelatud vastavas valdkonnas tegutseda või kelle suhtes on kohaldatud ärikeeldu.
- Usaldusväärsus: Kuigi see ei ole otseselt seadusepügalas kirjas, peab juhatuse liige olema isik, keda ühistu liikmed usaldavad, kuna ta käsutab ühistu raha ja teeb igapäevaseid otsuseid.
- Põhikirjast tulenevad nõuded: Kui ühistu põhikiri sätestab täiendavaid nõudeid (näiteks korteriomandi olemasolu), siis tuleb neid kindlasti järgida.
Millised omadused on vajalikud edukaks juhtimiseks?
Seadus annab raami, kuid praktiline ühistu juhtimine nõuab midagi enamat. Juhatuse liikme töö ei ole ainult paberite täitmine, vaid ka suhtlemine, planeerimine ja kriiside lahendamine. Millised omadused aitavad juhatuse liikmel oma tööd edukalt teha?
Suhtlemisoskus ja diplomaatia
Korteriühistus elavad väga erineva maailmavaate ja sissetulekuga inimesed. Juhatuse liige peab suutma jääda erapooletuks, kuulama ära erinevad osapooled ja leidma kompromisse. Tihti peab juhatuse liige selgitama üldkoosoleku otsuseid ja põhjendama, miks teatud remonditööd on vajalikud, isegi kui need on kulukad.
Elementaarsed teadmised majandusest ja õigusest
Juhatuse liige ei pea olema raamatupidaja ega jurist, kuid ta peab saama aru finantsaruannetest, oskama lugeda ühistu eelarvet ja mõistma seaduseid, mis puudutavad korteriomandit. See aitab vältida vigu, mis võivad ühistule kaasa tuua trahve või kohtuvaidlusi.
Korrektsus ja täpsus
Dokumentide haldamine, arvete maksmine, raamatupidamisele info edastamine ja suhtlemine riigiasutustega eeldab süsteemsust. Tähtajad on olulised ja hilinemised võivad tekitada tarbetuid probleeme kogu ühistule.
Kuidas juhatuse liige ametisse määratakse?
Juhatuse liikme määramine toimub üldkoosoleku otsusega. See on kõige demokraatlikum viis. Üldkoosolek hääletab kandidaadi poolt ja kui ta saab vajaliku häälteenamuse, on ta valitud. Oluline on jälgida, et protsess oleks korrektne: kandidaat peab andma oma kirjaliku nõusoleku kandideerimiseks ja pärast valimist tuleb andmed esitada äriregistrile.
Äriregistrisse kandmine on äärmiselt oluline. Kui andmed on vananenud või juhatuse liige on vahetunud, kuid seda pole registrisse kantud, ei ole juhatuse liikmel juriidiliselt õigust ühistut esindada ega arveldusarvet käsutada. Seega on bürokraatlik pool vähemalt sama oluline kui valimisprotsess ise.
Juhatuse liikme vastutus
Juhatuse liikmeks olemine toob kaasa varalise vastutuse. Kui juhatuse liige tekitab oma tegevuse või tegevusetusega ühistule kahju, võib ta olla kohustatud seda hüvitama. See tähendab, et otsuste tegemisel peab lähtuma ühistu huvidest, mitte isiklikust kasust või naabritevahelistest suhetest.
Vastutuse vältimiseks on oluline protokollida kõik olulised otsused. Kui juhatus otsustab teha suuremahulise remondi, peab selleks olema üldkoosoleku luba ja see peab kajastuma protokollis. Dokumenteerimine on juhatuse liikme parim kaitse võimalike hilisemate süüdistuste vastu.
KKK – Korduma kippuvad küsimused
Siin on vastused kõige sagedasematele küsimustele, mis seoses korteriühistu juhatusega tekivad.
- Kas juhatuse liige peab saama palka? Seadus ei kohusta juhatuse liikmele palka maksma. See on üldkoosoleku otsustada, kas ja kui suurt tasu juhatuse töö eest makstakse.
- Kas juhatuse liige võib olla pensionär? Jah, juhatuse liikmelisusel ei ole ülemist vanusepiiri.
- Mitu juhatuse liiget peab ühistul olema? See sõltub põhikirjast. Seadus lubab nii ühe- kui ka mitmeliikmelist juhatust. Väiksemates majades on tavaline üks liige, suuremates aga mitu.
- Kuidas juhatuse liiget ametist vabastada? Üldkoosolek võib juhatuse liikme igal ajal tagasi kutsuda. Põhjuseid ei pea tingimata olema, piisab korteriomanike tahtest.
- Mida teha, kui keegi ei taha juhatusse minna? See on keeruline olukord. Kui juhatust ei suudeta valida, võib korteriomanik pöörduda kohtusse, et määrata ühistule ajutine haldur, kuid see on kulukas ja ebamugav lahendus.
Juhatuse liikme õigused ja piirangud
Lisaks kohustustele on juhatuse liikmel ka õigused. Ta esindab ühistut kõikides õigustoimingutes. See tähendab, et juhatuse liige võib sõlmida lepinguid, tellida teenuseid, esindada ühistut kohtus ja suhelda riigiasutustega. Siiski on seaduses ja põhikirjas tihti kehtestatud piirangud: näiteks võib olla nõutud, et üle teatud summa suuruse tehingu puhul peab juhatuse liige saama üldkoosolekult eelneva nõusoleku.
Piirangud on loodud selleks, et kaitsta ühistu varasid. Juhatuse liige ei tohi teha ühistu raha eest isiklikke oste ega sõlmida tehinguid iseendaga (näiteks tellida remonti oma tuttava firmalt ilma konkurentsi küsimata). Selline tegevus võib viia huvide konfliktini, mis on seadusevastane.
Muutused ühistu juhtimises ja tulevikuvaade
Tänapäeval liigub ühistute juhtimine üha enam professionaalsuse suunas. Kui varem olid juhatuse liikmed sageli pelgalt “sõbralikud naabrid”, siis järjest enam oodatakse juhatuse liikmelt oskust kasutada digitaalseid tööriistu, suhelda professionaalsete halduritega ja planeerida pikaajalisi renoveerimisprojekte. See tähendab, et kandidaadile esitatavad ootused on ajaga kasvanud.
Juhatuse liikme rolli võtmine on võimalus kaasa rääkida oma elukeskkonna parandamisel. See annab kontrolli selle üle, kuidas ühistu raha kasutatakse ja millises seisukorras on maja. Kuigi vastutus on suur, on õige ja korrektse tegutsemise korral tegemist tänuväärse tööga, mis tõstab nii korteriomanike elukvaliteeti kui ka nende kinnisvara väärtust. Seetõttu on oluline, et kandidaadid oleksid teadlikud oma õigustest ja kohustustest, et vältida asjatuid konflikte ja hoida ühistu tegevus läbipaistvana ja seaduskuulekana.
