Kinnisvara ostmine või müümine on enamiku inimeste jaoks elu üks suurimaid ja olulisemaid finantstehinguid. Selle protsessi lahutamatuks osaks on notariaalne tõestamine, mis tagab tehingu õiguspärasuse, kaitseb mõlema osapoole huve ja kannab andmed kinnistusraamatusse. Üks levinumaid küsimusi, mis tehingu ettevalmistamisel tekib, on seotud kuludega: kes täpselt peab notaritasu tasuma ja kas see summa jagatakse osapoolte vahel pooleks? Kuigi seadus annab teatud raamistiku, on tegelikkuses tegemist kokkuleppelise küsimusega, mille selge mõistmine aitab vältida arusaamatusi ja planeerida eelarvet.
Notaritasu õiguslik alus
Eesti õigussüsteemis reguleerib notarite tasustamist notaritasuseadus. See seadus sätestab täpsed tariifid, mis sõltuvad eelkõige tehingu väärtusest ehk kinnisvara müügihinnast. See tähendab, et notaritasu ei ole meelevaldne summa, mida notar ise määrab, vaid see on fikseeritud ja kõigile ühesugune. Tasu suurus on astmeline: mida kallim on kinnisvara, seda suurem on notaritasu, kuid protsentuaalselt muutub see tehingu väärtuse kasvades väiksemaks.
Lisaks tehingu väärtusest sõltuvale tasule lisanduvad notari tööga seotud lisakulud, nagu ärakirjade valmistamine, kinnistusraamatu väljavõtted, päringud registritest ja muud tehnilised toimingud. Oluline on mõista, et notaritasu ei ole vaid notarile makstav tasu “allkirja eest”, vaid see katab kogu büroo töö, vastutuse ja õigusliku kontrolli.
Kes tegelikult notaritasu maksab?
Seaduse järgi vastutavad notaritasu maksmise eest tehingu osapooled solidaarselt. See tähendab, et notaril on õigus nõuda tasu tasumist kummalgi osapoolelt. Siiski on kinnisvaraturul välja kujunenud teatud tava, mida järgitakse enamikus tehingutes. Tavapäraselt on tavaks, et kui pooled ei ole leppinud kokku teisiti, jagatakse notaritasu ja riigilõiv ostja ja müüja vahel võrdselt pooleks.
Siiski tuleb rõhutada, et see on vaid tava, mitte kohustuslik reegel. Tänapäeva kinnisvaraturul, eriti kui tegemist on müüja turuga, kus nõudlus ületab pakkumist, võidakse lepingus sätestada, et kõik notaritasud ja riigilõivud tasub ostja. Teisalt võib tehingu osapoolte vahelise läbirääkimise tulemusena kulud kanda ka ainult müüja. Kõik sellised kokkulepped tuleks fikseerida juba esialgses broneerimis- või võlaõiguslikus lepingus, et hilisemal notari juurde minekul ei tekiks ebameeldivaid üllatusi.
Ostja ja müüja erinevad huvid
Mõnikord küsitakse, miks peaks ostja või müüja olema nõus kandma kogu kulu. Müüja jaoks on notaritasu sageli osa müügikulu arvestusest, eriti kui kinnisvara on vaja kiiresti realiseerida. Ostja jaoks on notaritasu üks paljudest ostuga kaasnevatest kuludest, mille hulka kuuluvad ka hindamisakt, pangalaenu lepingutasu ja võimalikud maakleritasud. Kui ostja võtab laenu, lisandub sageli veel notariaalne hüpoteegi seadmine, mille tasub üldjuhul alati ostja, kuna see on tema ja panga vaheline huvi.
Riigilõiv vs notaritasu
Inimesed ajavad sageli segamini kaks erinevat kuluartiklit: notaritasu ja riigilõivu. Kuigi mõlemad tuleb tasuda notari juures, on nende eesmärk erinev. Notaritasu on tasu notari teenuse ja töö eest. Riigilõiv seevastu on riigile makstav tasu kinnistusraamatu kannete muutmise eest. Riigilõivu suurus sõltub samuti tehingu väärtusest, kuid selle arvutamise alused on sätestatud riigilõivuseaduses.
Mõlema tasu puhul kehtib sama põhimõte: osapooled võivad kokku leppida, kes lõivu tasub. Praktikas tasutakse nii notaritasu kui ka riigilõiv samal ajal ja need kuuluvad notari väljastatavale arvele. Notar vahendab riigilõivu tasumist riigikassasse, mistõttu on protsess osapoolte jaoks mugav ja kiire.
Tehingud laenuga: hüpoteegi seadmise kulud
Kui ostja kasutab kinnisvara soetamiseks pangalaenu, muutub tehingu struktuur keerulisemaks. Pank nõuab kinnisvarale hüpoteegi seadmist, et tagada laenu tagasimaksmine. Hüpoteegi seadmine on eraldiseisev notariaalne toiming, millel on oma tasu ja oma riigilõiv. Siin on reeglid selged: hüpoteegi seadmisega seotud kulud kannab eranditult ostja. Müüjal ei ole selle toiminguga mingit seost, kuna hüpoteek on laenuandja ja laenuvõtja vaheline kokkulepe.
See tähendab, et kui tehing toimub laenuga, on ostjal tavapärasest suuremad notariaalsed kulud. Kui tehingu üldised notaritasud jagatakse pooleks, siis hüpoteegi seadmisega seotud kulud tulevad ostja kanda täies mahus. Oluline on seda arvesse võtta oma finantsplaneerimisel, sest pangalaenuga seotud notaritoimingud võivad kogukulu märgatavalt tõsta.
Kuidas notaritasu täpselt arvutatakse?
Notaritasu arvestatakse vastavalt kinnisvara müügihinnale. Notaritasuseaduse lisas on toodud tabelid, kus on määratud kindlad tasumäärad erinevate tehingusummade jaoks. Näiteks on tasu fikseeritud 100 000 eurose tehingu puhul ja iga järgnev euro lisab teatud määral tasu. On oluline teada, et kui tehingu hind on ebamõistlikult madal (näiteks kingitusena vormistatud müük), võib notar lähtuda kinnisvara turuväärtusest, et tagada õiglane tasustamine.
- Kuni 6400 eurose tehingu puhul on tasumäär minimaalne.
- Keskmise hinnaklassi korterite ja majade puhul on notaritasu üldjuhul mõni sadu eurosid.
- Suurema väärtusega äriobjektide puhul võib notaritasu ulatuda tuhandetesse eurodesse.
- Lisaks põhitariifile lisanduvad käibemaks (22%), registripäringute tasud ja dokumentide koostamise kulud.
Enne notari juurde minekut on igal inimesel õigus ja võimalus paluda notaribüroost eelnevat kalkulatsiooni. Notarid on kohustatud esitama täpse hinnakirja, et osapooled teaksid, millise summaga arvestada. See on eriti kasulik juhul, kui tehingus on mitu osapoolt või kui lisandub keerukaid juriidilisi nüansse, nagu näiteks müügihindade jagamine või keerukad järelmaksu tingimused.
Korduma kippuvad küsimused
Kas notaritasu saab maksta sularahas?
Üldjuhul notaribürood sularahamakseid ei aktsepteeri. Notaritasu tasutakse pangaülekandega notari arvelduskontole. Mõnes büroos on võimalik tasuda kaardiga, kuid sellest tuleks alati eelnevalt teada anda. Kõik finantstehingud peavad olema läbipaistvad ja dokumenteeritud, et vältida rahapesu ja tagada seaduslikkus.
Kui notar teeb vea, kes vastutab?
Notaril on ametikindlustus. See tähendab, et kui notar on oma töös eksinud ja see põhjustab osapooltele rahalist kahju, on notar kohustatud selle hüvitama oma kutsekindlustuse kaudu. See annab tehingu osapooltele täiendava turvatunde, mida eraisikute vaheliste lepingute puhul ei pruugi olla.
Kas notaritasu pealt saab tulumaksu tagasi küsida?
Eraiskute puhul üldjuhul notaritasu tulumaksuga maksustatavast tulust maha arvata ei saa. See kuulub kinnisvara soetamisega seotud kulude hulka, mida arvestatakse kinnisvara müügil kasumist mahaarvatavate kuludena. Kui olete kinnisvara ostnud ja hiljem müüte selle kasumiga, siis on notaritasu üks nendest kuludest, mida saate müügihinnast maha arvata, et vähendada tulumaksuga maksustatavat kasumit.
Mis juhtub, kui üks osapool keeldub notaritasu maksmast?
Kuna osapooled vastutavad solidaarselt, on notaril õigus nõuda tasu tasumist teiselt osapoolelt. Kui üks osapool keeldub, peab teine osapool tasu ära maksma ja hiljem on tal võimalik see summa teiselt osapoolelt tsiviilkorras (kohtus või läbi nõudeavalduste) välja nõuda. Seetõttu on ülioluline kokkulepped notaritasu osas kirjalikult fikseerida juba enne tehingut.
Kas kingitud kinnisvara puhul on notaritasu väiksem?
Kinkelepingu puhul arvestatakse notaritasu samuti tehingu väärtusest, milleks on kingitava kinnisvara turuväärtus. Küll aga on mõned tehnilised toimingud teistsugused ja sageli on kinkelepingu notaritasu mõnevõrra soodsam kui ostu-müügilepingu puhul, sõltuvalt sellest, kas tegemist on lähisugulastega või mitte.
Praktilised nõuanded tehingu ettevalmistamiseks
Notaritehinguks valmistudes on oluline jälgida, et kõik vajalikud dokumendid oleksid korras. Kui müüdav kinnisvara on ühisomandis, peavad tehingus osalema kõik omanikud või peab olema kaasas notariaalselt kinnitatud volikiri. Samuti tasub kontrollida, kas kinnistusraamatus on märkeid, mis võivad tehingut takistada, nagu näiteks keelumärked või hüpoteegid, mida ei ole veel kustutatud.
Alati küsige notarilt üle lõplik summa, mis tuleb tehingu päeval tasuda. See hõlmab nii notaritasu, riigilõivu kui ka võimalikke lisateenuseid, nagu näiteks deposiitkontoga seotud teenustasu, kui kasutatakse raha hoidmist notari kontol. Deposiitkonto kasutamine on väga soovitatav, sest see pakub turvalisust nii ostjale kui ka müüjale: müüja saab raha kätte alles siis, kui omandiõigus on kinnistusraamatus ostja nimele kantud.
Lõpetuseks, notaritasu on vajalik investeering tehingu turvalisusesse. See tagab, et tehing on kehtiv, osapoolte õigused on kaitstud ja riiklikud registrid on korras. Kuigi see võib tunduda lisakuluna, aitab korralikult vormistatud tehing vältida tulevasi kohtuvaidlusi ja juriidilisi probleeme, mis võivad kinnisvaratehingutega kaasneda. Olgu kulude kandja ostja või müüja, peamine on, et kõik osapooled oleksid oma kohustustest teadlikud ja nõustuksid nendega enne notari laua taha istumist.
Finantsplaanide täpne koostamine
Kinnisvara ostjate jaoks on sageli väljakutseks see, et notaritasu ja riigilõivud tuleb tasuda tehingu päeval. See tähendab, et lisaks omafinantseeringule, mida nõuab pank laenu väljastamisel, peab ostjal olema vaba raha ka kõikide notariaalsete ja riiklike teenustasude jaoks. Sageli unustavad inimesed, et need kulud võivad ulatuda sadade või isegi tuhandete eurodeni, olenevalt kinnisvara hinnast.
Kui planeerite kinnisvara ostmist, soovitatakse alati lisada oma eelarvesse eraldi rida notarikulude jaoks. Ärge jätke seda viimasele hetkele. Võtke juba vara ühendust notari bürooga ja paluge kalkulatsioon. Kui olete müüja, arvestage sellega, et ostja võib oodata poolte kulude katmist, seega peaksite oma müügist saadava netotulu arvestamisel selle kuluga arvestama. Kui olete läbirääkimiste faasis, siis notaritasude küsimuse tõstatamine ja selles kokkuleppimine on osa professionaalsest asjaajamisest.
Kokkuvõttes on kinnisvaratehingu puhul kõige olulisem avatus ja ettevalmistus. Notar ei ole mitte lihtsalt ametnik, vaid neutraalne nõustaja, kelle ülesanne on tagada tehingu vastavus seadustele. Kui teate, kes kannab notaritasu, ja mõistate, mida see tasu katab, tunnete end tehingu päeval märgatavalt kindlamalt. See teadmine muudab kinnisvara ostmise ja müümise sujuvaks, loogiliseks ja stressivabaks protsessiks.
